Кратко о программе и её истории
Льготная ипотека была запущена во время пандемии 2020 года, чтобы поддержать строительный сектор и сохранить спрос на новостройки. Изначально кредиты выдавались по ставке около 6,5% с первым взносом не менее 20% и лимитами, сопоставимыми со средней ценой квартиры в регионе. Сроки, условия и объёмы поддержки неоднократно менялись и продлевались; окончательная дата сворачивания — 1 июля 2024 года.
Как программа повлияла на рынок
За четыре года по льготной ипотеке было выдано порядка 1,5 миллиона кредитов на суммарную сумму около 6 триллионов рублей. Спрос резко вырос и многократно превысил предложение, что вызвало заметный рост цен: цена квадратного метра в московских новостройках выросла почти на 79%, в Петербурге — более чем на 100%.
В результате доля льготной ипотеки в общем объёме выдач достигла рекордных значений — около 75%. Это означало, что рынок в значительной степени жил за счёт государственной поддержки, а продажа «вторички» с разумной доплатой стала затруднительной.
Кто получил выгоду
Главными бенефициарами программы стали застройщики: высокий и устойчивый спрос позволил им сократить сроки строительства и значительно увеличить выручку. Также выиграли производители стройматериалов, мебели и смежного бизнеса. При этом доступность жилья для медианных по доходу семей фактически снизилась: при льготной ставке медианная зарплата позволяла купить меньшую по площади квартиру, чем в 2020 году.
Почему программу свернули
Рост ключевой ставки и опасения регулятора относительно перегрева рынка и формирования пузыря сделали программу слишком затратной для бюджета. Кроме того, регулятор отмечал высокую долю рискованных выдач и удлинение сроков кредитов до 26 лет в среднем, что увеличивало долговую нагрузку населения.
Чего ждать дальше: мнения экспертов
Оценки будущей динамики расходятся. Некоторые эксперты допускают существенную корректировку цен — вплоть до десятков процентов — в условиях избытка предложения и необходимости девелоперам привлекать покупателей. Другие считают, что застройщики не будут быстро снижать цены: им нужно покрывать обязательства по кредитам и сохранять маржу, а также последние месяцы дали компаниям финансовый запас.
Высокие рыночные ставки делают ипотеку менее доступной: расчёты показывают, что при новых условиях ипотечный платёж по средней столичной квартире может потребовать заявляемого дохода лишь у небольшого процента населения. Это дополнительно снизит спрос и усилит разрыв между возможностями покупателей и предложением.
Альтернативы и оставшиеся льготы
Часть мер поддержки сохранится: действуют отдельные программы — семейная ипотека и льготы для IT‑специалистов, а также региональные инициативы по стимулированию спроса в отдельных территориях. Однако объёмы и условия этих программ ограничены, и они вряд ли компенсируют эффект массового сворачивания льготной ипотеки.
В результате рынок может пройти через период перестройки: снижение активности покупателей, рост роли акций и рассрочек от застройщиков и возможная длительная адаптация к новым рыночным ставкам. Для многих семей ипотека вновь станет менее доступной, а процесс восстановления равновесия может занять несколько лет.
